La clause de dédit dans le compromis de vente

Comment annuler une vente immobilière ?

Le délai de rétractation

L’article L 271-1 du Code de la Construction délimite les contours du droit de rétractation en matière de vente immobilière. L’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires, qui court le lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte. Durant cette période, l’acquéreur peut renoncer à l’achat du bien pour lequel il a signé une promesse ou un compromis de vente, sans avoir à expliquer les raisons de cette renonciation ou à verser d’indemnisation au vendeur. Notez que le délai de rétractation commence à courir :

• soit le lendemain de la présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte d’avant-contrat ;
• soit le lendemain de la remise en main propre du compromis de vente ou de la promesse par le notaire ou l’agent immobilier chargé de la transaction.

Les clauses suspensives

La condition suspensive d’obtention du prêt pour l’acquisition du bien

Si l’acquéreur souscrit un prêt pour financer son bien, une clause sur la condition suspensive d’obtention du prêt doit être insérée dans le compromis de vente. Établie par la loi dite Scrivener du 13 juillet 1979 – la clause sur la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire annule la vente dans le cas où le crédit ne serait pas accordé à l’acquéreur.

Les autres conditions suspensives 

D’autres conditions suspensives peuvent être rédigées dans le compromis de vente :

• la condition liée à l’obtention d’un permis de construire ;
• la délivrance d’un certificat d’urbanisme ;
• la vente du bien de l’acheteur. 

Qu’est-ce que la clause de dédit ? 

Clause de dédit : définition

Si pour des raisons autres que celles prévues dans le compromis de vente l’acheteur renonce à la vente, le vendeur peut invoquer le fait d’être lésé et obtenir de l’acquéreur le versement d’une indemnisation pour le préjudice subi. Généralement, le montant de l’indemnisation est mentionné dans le compromis de vente et varie entre 5 % et 10 % du montant de la transaction. Le dépôt de garantie versé par l’acquéreur peut servir à régler le montant dû. Une fois la clause de dédit mise en œuvre, vendeur et acquéreur sont désengagés l’un vis-à-vis de l’autre.

Quel est l’intérêt de la clause de dédit ?

Il est intéressant de prévoir une clause de dédit dans l’acte de vente. En effet, cela permet au vendeur ou à l'acheteur de se désengager dans le cas où l’une ou l’autre des parties, dès la signature du compromis, n’est pas certaine de tenir ses engagements.

Comment s'applique la clause de dédit ?

Clause de dédit et compromis de vente

Une clause de dédit peut être insérée dans un compromis de vente. Dans une promesse unilatérale de vente, il s’agit plutôt d’une clause d'immobilisation. Lors de la signature de la promesse unilatérale, l'acheteur verse une indemnité d'immobilisation. Au terme d'un délai défini dans l'avant-contrat, si l'acquéreur renonce à l’achat, l'indemnité est conservée par le vendeur. 

Mise en application 

Si l'une des deux parties ne souhaite plus vendre ou acheter le bien immobilier, et que le compromis de vente contient une clause de dédit, il doit en informer l'autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception. La partie qui se rétracte n'a pas à donner le motif de sa dédite. Si l’acheteur se désiste de la vente, la somme qu'il a versée lors de la signature du compromis de vente est conservée par le vendeur. Si le vendeur se désengage de la vente, il doit donner à l'acheteur la somme que ce dernier a versée lors de la signature du compromis de vente. Il lui verse en sus le montant préalablement fixé dans la clause de dédit.

Clause de dédit et clause pénale

La clause de dédit peut être requalifiée en clause pénale. Prévue dans le compromis de vente, elle a pour objet de contraindre vendeur et acquéreur à exécuter le contrat. Elle constitue une sanction financière en cas d'inexécution des obligations de chacune des parties dans le cadre de la vente d’un bien immobilier.

À retenir : il est important de ne pas fixer un montant d'indemnité de dédit trop élevé qui pourrait être considéré comme dissuasif, empêchant ainsi le vendeur ou l'acheteur de se dédire et les contraignant à exécuter le contrat.